马鞍山主要楼盘的分析
第一部分、马鞍山房地产市场的分析一、地理位置概况
马鞍山市位于安徽省最东端，与江苏省南京市的江宁交界，南京以南45公里，市区面积301平方公里，市区人口59万的一个中等工业城市。整个市区以跃进桥为界，南北划分，北部是老城区，多是工业厂区，无发展空间；南部是商业、生活区，也是发展中的区域。南部城区以湖东路为中轴线，商业中心、大型公园、市民广场分布两侧，湖东路与城区东边的江东大道平行。目前马鞍山市实行东扩南移的发展规划，众多的开发项目主要聚集在这两条道路附近。
二、居民收入概况
2007年，城市居民人均可支配收入15700元，比2006年同期增长12.8%。居民人均可支配收入在全省17个地市中居第一。2007年，该市个人所得税额突破2亿元，达到2.48亿元。城镇居民储蓄存款达202.88亿元，增长15.73%。综观2007年居民生活水平呈较快提高的态势，工薪收入的快速增长是拉动可支配收入增长的决定性因素。
三、2007年马鞍山房地产开发投资简析
（1）房地产开发投资额呈平稳增长态势，总量占全省第三位。2007年，全市完成房地产开发投资额33亿元，位居全省第3位（合肥280.64亿元，增长47.5%；芜湖59.34亿元，增长35.7%），增长7%。开发投资额占全社会固定资产投资额的比重为10.8%。在全市各种商品房类型投资中，住宅投资26亿元，增长14.9%，占房地产开发投资额的比重为81.2%；办公楼投资额为0.52亿元，增长45.5％；商业营业用房投资额约为6亿元，增长58.9%；其他商品房投资额为0.48亿元。2007年全市商品房施工面积为448万平方米，竣工面积和销售面积分别达203万平方米、227.94万平方米。
（2）2007年全市安置房和经济适用房的比重的不断增加，进一步满足了低收入购房群体的购买需求。安置房和经济适用房销售较好，商品房空置面积下降。较为合理的套型匹配、日益完善的市场交易，加上马鞍山市适时调整个人住房信贷上限，一系列利好因素促成房市供销呈现较为稳定的增长态势。2007年全市商品房销售面积为227.94万平方米，其中住宅销售面积181.93万平方米，全市商品房销售额为50.79亿元，其中住宅销售额为48.51亿元，分别增长5.6%和13.3%。2007年全市安置房竣工面积达45万平方米，安置房竣工面积占全市住宅竣工面积的比重为30%，是全市房屋竣工面积增长较快的主要原因。由于安置房和经济适用房是以低于市场平均房价的指定价或政府指导价进行销售，所以安置房和经济适用房的大量投放市场又是全市销售额增速低于销售面积增速的主要原因。2007年全市销售90平方米以下（含90平方米）商品住宅面积为118.74万平方米，占住宅销售面积的比重为53.9%；销售经济适用房30.32万平方米，占住宅销售面积的比重为13.8%，增长了93.5%。2007年全市销售住宅1.99万套，较上年增加0.55万套。全市房屋空置面积由上年年末的11.47万平方米下降至5.72万平方米，其中住宅空置面积由上年年末的9.9万平方米下降至4.18万平方米。其中：90平方米以下（含90平方米）商品住宅空置面积仅为0.72万平方米。
（3）房价上涨过快的势头没有得到明显遏制，销售价格出现大幅上涨。2007年，全市商品住宅的销售价格呈大幅度提升。2007年，全市安置房、经济适用房共计销售20.02亿元，成交均价约2200元/平方米；90平方米以下（含90平方米）商品住宅共计销售42.93亿元，成交均价约3800元/平方米。
四、2007年房地产开发情况
2007年，房地产开发全年投资33亿元，2006年完成30.79亿元，增长7%。其中住宅建设投资21亿元（含安置房投资4亿），共建17000余套。2007年，开发规模也进一步扩大，全年房地产开发施工面积达448万平方米，竣工房屋面积203万平方米，其中住宅施工面积331万平方米，竣工面积161万平方米。与2006年相比，2007年房地产开发计划略有增长，供应量的增长将使适度拉低房价的增幅。
第二部分、市场分析---小高层
一、马鞍山住房销售市场中，小高层的上市量：
两三年前在老百姓脑海中还很陌生的“小高层”，如今已经出现在马鞍山市的众多楼盘中。截至到今年9月，马鞍山市在售的主要楼盘中基本上都建有小高层，占所有楼盘的42.6％。而６月至１１月期间开盘的诸多大楼盘，大都建有小高层，小高层在马鞍山的楼市开始粉墨登场。
二、小高层居住的特性：
小高层住宅是房地产市场的一种补缺，它在满足一部分高收入阶层的住宅要求的同时，也在根本上改变了业主的居住环境。
因为是小高层住宅，无论你是居住１楼还是居住顶层，1：0.6左右的楼间距，标准保持最短日照时间在大寒日三小时，极大地解决了人们所追求的健康住宅的首要条件：日照、通风、采光；由于是小高层住宅，全框架的建筑结构在楼盘整体保温、隔热等方面要比多层住宅更优良一些；小高层的公摊面积也只是多了一个大约在５平方米的电梯井，公摊面积并非业主想象中那么可怕，再说，一部优质的电梯从根本上解决了垂直交通的问题，一改家中有老人和小孩的时候，只能居住一楼的现状，至于物管费用，其实也只是在多层物管费用标准的基础上每平方米多0.2元左右的电梯运行费。
三、马鞍山市场的小高层销售情况预计：
小高层住宅在马鞍山市场的前景还是比较乐观的，从调研情况看来，在短短的几个月时间里，其销售率就超过７０％，这便是一个很好的例证。
马鞍山的房地产市场正处于一个健康快速的发展态势。对于开发企业来说，竞争亦日趋激烈，要想立足于市场并占有一席之地，产品必须要满足市场迎合消费需求。因城市土地的有限性和城市的高速发展造就了小高层应运而生并快速增长，这是城市发展的必然性。由于人们对住宅小高层还有一个认识、接受、理解和追求的过程，所以目前马鞍山市场多层住宅的畅销程度远高于小高层、高层。
四、小高层产品的市场引导重点：
马鞍山一般工薪阶层总觉得高层住宅高不可攀，认为高层住宅买不起、养不起，公摊面积大以及物业管理费和电梯的维护费始终是一道门槛。
在消费引导时，可以通过一系列数据对比说服购买者。具体来说，就公摊面积来看，一般多层住宅的公摊面积约在10%-12%左右，高层住宅随着高度的增加，公摊面积约15%-30%。它的公摊面积和多层住宅相比，多了个电梯和消防通道，这些面积的分摊并不是被其他住户或者开发商占领，而是为整栋楼全体住户服务的。就物业费来说，随着物业整体服务水平的上升，不论是多层还是高层住宅，物业费均呈现上涨趋势，而小高层的物业费比多层住宅仅多了电梯维护费及水泵传输费。电梯的维护费一般为2角/平方米/月，以100平方米的房子为例，物业管理费每个月多付出20元，但是和多层来说享受到的是更高更远的视觉效果，便利、高品位的居住空间，良好的通风环境，更高的安全性能，居住更加宽敞明亮，现在很多高层还有空中花园，可以让业主居高无忧，尽享自家的花园，其乐悠悠，追求得到这些高品质的生活要素。
五、小高层市场的未来走向：
高层住宅在消费者的心中素有“高档住宅”的美名，配有电梯的高层住宅在为生活带来了更多享受和便利的同时，也受到了许多追求高品位生活的时尚人士的认可。不过对于大多数市民来说，“高房价”成了购房者难以逾越的鸿沟，毕竟，房价还是购房者考虑的首要因素。
从建筑成本看，高层建筑目前多属框架结构，所用材料的品质要比多层更高一些，也正因为这一点，使它的造价比普通住宅要高。加上高层楼房的附属设施较多，比如电梯等也加大了成本。从生活质量和居住成本看，高层代表着高档次，技术含量高，所以费用也高，例如电梯等物业费和维修费等，也导致它的居住成本要比普通住宅高。这使得购买高层住宅的以经济条件优越的购房者居多，而普通购房者则依旧看好4000元以下的多层住宅。但随着土地成本的增加，多层项目将逐步淡出市场，多层项目会因为其稀缺性价格逐渐走高。相反，土地成本的增加也迫使更多项目趋向小高层及高层的开发，高层居宅将是一个不可逆转的居住选择方向。
不过房价也不全是由成本决定的，楼盘的位置、环境等也是影响房价的因素。所以，想让更多购房者接受高层住宅，那么，在品质不变的情况下，适当降低门槛，以性价比更高的优质服务于购房者才是高层住宅应考虑的问题。
第三部分，竞争楼盘个案分析及本案分析
一、竞争楼盘个案分析
由于，国际华城位于马鞍山市江东大道以东，所以具有可比性的楼盘主要有东方明珠、西湖花园、春晖家园、格林春天、江南御花园、泰和文苑。
（1）东方明珠
．项目简介：由上海地产集团马鞍山市金申置业发展有限公司投资30亿元人民币开发的大型房地产项目。整个项目占地约60万平方米，总建面积约75万平米，总户数近6000户，为目前马鞍山最大的项目。
．项目区位：该项目位于马鞍山市东北方向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山出口仅5分钟车程。
．物业类型：住宅由多层、小高层和别墅组成。
．小区配套：马鞍山二中实验学校、风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施一应俱全。
．目前销售状况：一期15栋多层和2栋小高层于2006年5月开盘，均价：2700-2950元之间，主力户型为87平米到120平米的三房两厅两卫。
．项目优势：规模大，目前是马鞍山最大的项目；生活配套完善；品牌物业管理，物业管理公司是江苏爱涛物业管理有限公司；主打教育牌，与重点中学合作办校，项目紧邻马鞍山重点中学二中，并且与二中在项目内办有附属小学和中学，吸引年轻的父母购房。小区景观设计优美，布有水景，休闲广场等。
．项目劣势：项目地理位置比较偏僻；生活、交通配套不完善，离最近的超市也有7分钟的车程；价格上无明显的优势，销售滞缓。
（2）西湖花园
．项目简介：安徽首个国家康居住宅示范工程，项目总建面积36万平米，15栋小高层和39栋多层共1500套。
．项目区位：西湖花园项目位于马鞍山市江东大道以东、蓬莱路以南、东晖路以西、马濮路以北，北侧紧贴马鞍山市体育场，邻近市二中，拥有方便快捷的交通，到风景如画的佳山公园步行也只须5分钟。
．小区配套：小区内设有小学、幼儿园，网球场。
．销售状况：项目2005年12月蓬莱阁一期二期已经交付，部分业主已经入住。2006年上半年推出二期15栋多层和4栋小高层，二期采用屋面、门窗保温节能技术。多层销售均价4000元/平方米。
．项目优势：项目在市民中有良好的口碑，项目一期实景现房，小区内部环境优美，休闲广场，曲水亭台；二期采用了保温节能技术；交通便利，拥有多条公交线路。
．项目劣势：价格偏高于附近的楼盘，一期在交付中发现部分跃层屋面渗水。
（3）江南御花园
马鞍山锦江建设开发有限公司开发，总建筑面积20万平方米，位于江东大道与九华路交叉东北部，该项目大打环境牌，但是所承诺的景观都是在建或未来建设的，有一定的不确定性，一期小区环境很好，绿化率很高，墙外体装饰很有特点，一期销售很好，已经售完，不过销售人员反映二期销售压力大。住宅均价为3900元/平方米左右。推广语：御临东湖，领舞江南。项目卖点主要是环境幽雅，大量水系景观。
（4）泰和文苑
马鞍山泰和房地产公司开发，占地90175平方米，总建筑面积155000平方米，位于马鞍山健康路与江东大道交叉西北部，总投资2.5亿，该项目在马鞍山市场销售，但很精致，周边学校对该项目销售十分有利，交通便利，环境幽雅。但是靠近的马鞍山二中并不是任何人都能考进去的，对于项目去化没有明显的帮助，但是项目的定位及其明确，销售均价为4300元/平方米，推广语：漫步园林，沐浴书香。聚山之灵气，续城市文派。项目卖点主要是地段以及周边完美的配套设施。
（5）春晖家园
项目简介：春晖家园南起印山路，北至花园路，西依江东大道，东抵慈河路。占地45公顷，总建面积55万平米。一期建筑面积23万方，1300套，主力户型为120平米的三房。05年8月开盘，目前多层均价：4000元/平方米。小区内设有幼儿园、建中中学；规划有运动休闲中心、农贸市场、超市、银行等生活配套。
项目优势：规模大，小区内部生活配套齐全；规划设计师法自然、延绵的S型水系景观带。特有的屋面雨水收集系统，为水系提供自然水源，使用墙体保温、彩铝中空玻璃保温节能型建筑；价格适中。
项目劣势：部分户型的南面阳台设计不符合马鞍山的使用习惯，此产品出现滞销；交通不方便，仅有一条公交线路。周围还没有成熟的生活配套设施。
（6）格林春天
项目简介：格林春天位于江东大道与印山路的交汇处，北至印山路；南临东湖路，路南规划为市内区级公园；东至军民路；西临贯通南北的江东大道，与即将建设的大型公园东湖公园仅一街之隔。项目占地面积13.28万平方，总建筑面积22.7万平米，以小高层和多层为主要建筑形式。在三期，别墅占三分之一。小区内设有幼儿园。总共有1233套住宅。多层均价：3800元；小高层共15栋，均价：3650元。
项目优势：紧邻规划中的大型公园，周边环境优美；底层全架空形式，增加绿化面积；聘请戴德梁行做物业管理顾问。
项目劣势：位置比较偏僻，没有成熟的生活和交通配套；价格和北边的春晖家园相比没有明显的优势。
综合以上个案分析得出城东南区域的楼盘情况主要有以下特点：
1、城东南地块的项目从12月开始大量上市，包括江南御花园、春晖家园等项目将开盘，市场上将迎来房价上涨后的第一次市场考验，由原来的2000-3000元/平方米，直接跃到4000元/平方米左右，很多项目竞争压力很大。
2、多层楼在该地块比较容易销售，小高层的销售压力比较大，从下个月开盘的项目来看，登记住宅的人数很多，但是大多数是登记的多层楼的，为了刺激小高层的销售，有些楼盘打出了，前5年免物业费的促销策略。所以小高层的销售还是具有一定的压力，各个楼盘普遍是多层已卖完，只剩下小高层。
3、该地块离市中心还是有些距离，但是这就为各个楼盘大打环境牌提供了条件，每个楼盘都在宣传其环境幽雅，适合人居住，通过走访发现几个主要楼盘的环境的确十分优雅。不过，由此也给人带来一种审美疲劳感，因为大部分楼盘的环境十分相似，但其中西湖花园的环境很具有独特性，项目户型设计和小区规划都十分考究，就象起的名字一样。
4、在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安置房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过对比，各个在售楼盘的优势一目了然。经济适用房及安置房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为将来商业气氛的形成提供了相当的人气基础，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。
5、周边的教育设施配套完备，市二中、建中学校、市十六中、采秣小学等，以及未来马鞍山大学城的建设会使该地块的楼盘的销售提供有利条件，大大提升了地块的文化价值，将会带来一批高素质的优质潜在客户，同时也带来了很大的楼盘升值空间，具有更大的投资潜力。
6、从户型来看，主要有三室房和二室房为主，还有少量的跃层楼，面积主要在90-130平方米之间，各个楼盘的户型设计都比较优秀，都做到了干湿分离、动静分开、餐厨一体、采光好等优点，非常人性化，设计处处以人为本，对于户型的设计，客户没有太多的挑剔。
7、在定位方面，各个楼盘显得不是太明确，除了泰和文苑定位在“书香”上以外，其他楼盘的定位不是太鲜明，给人造成这些楼盘都差不多的感觉，没有差异性，价格也大致相同。
8、各个楼盘普遍的容积率都比较低，绿化率比较高，交通状况非常好，可以说这些楼盘都是“干净整洁的楼盘”。
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