商品房空置率被夸大误导市场 政府收购应有度

战乱三国

近期，开发商就商品房空置面积大做文章，将空置率夸大引人关注，一些地方政府因此作出收购空置商品房的表态。专家认为，当前空置房面积增加主要是房价过高、产品结构不合理等原因造成的　　近期，一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”，推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上，各地开发商纷纷响应，商品房空置率高企的消息频频见诸当地媒体。 在福州，一些开发商甚至传出这个城市商品房空置率将达50%的说法，并要求政府进一步采取措施“救市”。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，开发商们错误计算得出了一个夸大的空置率，误导市场的用意明显。“2008年全国商品房空置面积虽有所增加，但我国城镇住宅建筑面积总数也在增长，因此空置率在1%至1.5%的正常范围。”
　　空置面积增加的真正原因
　　2008年以来，市场供求陷入严重失衡的状态。厦门大学教授陈培爱认为，目前，商品房空置面积的增加不是传统意义上的市场供大于求，根本原因是缺乏有效的供求关系。
　　以厦门市为例，2008年，这个城市的商品房均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。专家认为，目前该市房价仍显偏高，阻碍了市场需求的进一步释放。按这个城市工薪家庭年均收入4万多元计算，普遍承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪家庭能够承受的合理房价不应高于每平方米5500元。
　　福州市房地产指数报告显示，2008年，福州市新建商品房建筑总面积500多万平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省内一家大型房地产开发公司企划部负责人告诉记者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相当不错的业绩，50%的空置率也是正常的。从福州市商品房空置情况来看，130平方米以上的大户型占了空置面积的大多数，而中小户型处于热销状态，空置的不多。
　　“当前，房价仍然偏高、住宅产品结构不合理、房地产投资功能被过分夸大等，才是造成商品房空置面积增加的真正原因。”景乃权说。
　　政府收购应有度
　　近日，福州市公开表示，鼓励政府部门或国有企业收购空置商品房，作为扩大保障性住房的房源；或采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用住房购买条件的市民去购买空置房。与此同时，北京、南京、广州、郑州等地也纷纷表示，考虑把空置商品房变成社会保障性住房。地方政府的这类表态引发争议。
　　福州的一些市民认为，政府收购空置商品房的做法等于是在维持高房价。楼市低迷迹象虽已显现多时，但不少开发商仍未真正下调房价，而是寄希望于政府救市政策，才会造成房屋滞销加剧。地方普遍面临财政减收，政府财政应尽可能多地用在保障实体经济发展和促进社会就业上，而不是帮开发商买单。
　　一些专家认为，地方政府在出台收购空置商品房等救市措施时应把握好尺度。
　　首先，正确评价商品房空置率问题，以免影响宏观决策。房地产市场有一定量空置面积十分正常，合理的空置率有助于房价充分竞争，解决因房价过高阻碍房地产业健康发展和扩大内需乏力等问题，同时购房者也能在价格竞争中获得更多实惠。
　　其次，地方政府如要收购空置商品房，操作方案必须经过全面研究。明确目的是“迅速扩大保障性住房的来源”，而不是替开发商买单。
　　第三，防止收购操作成为新的腐败温床。第四，地方政府应在实施保障房建设方面多下工夫。进一步调整住房市场产品结构，住房市场产品结构呈现多样化，有利于房价回归到合理区间，促进房地产市场健康持续发展。
　　空置率是如何被夸大的
　　开发商的计算方法：
　　商品房空置面积(预计今年为2亿平方米)÷近年年竣工住房建筑面积(6亿平方米)=30%
　　正确的计算方法：
　　待售、待租的房产面积÷可用住房和其他商品用房的全部存量面积
　　以2007年为例：
　　当年商品房空置面积1.23亿平方米÷城镇住宅建筑面积104.35亿平方米=1.2% (国际公认的商品房空置率警戒线为10%)